Voici une disposition qui devrait imprimer une nouvelle dynamique à l’immobilier mais qui pourrait aussi plomber le marché. Le projet de loi de finances prévoit l’application d’un impôt unique de 20% sur la plus-value dégagée suite à la cession d’un terrain urbain non bâti et ce, quelle que soit la durée de détention du bien. Le dispositif remplacera une grille compliquée et lourde. Il prévoit un taux d’imposition en fonction de la durée de détention du terrain: 20%, 25% et 30% (voir barème).
Le législateur a décidé de revenir à la grille d’imposition en vigueur il y a quatre ans. Soit 20% dans tous les cas de figure. Le régime fiscal de la plus-value sur cessions a été aligné sur celui des ventes de terrains agricoles. Dans le cas d’un foncier faisant l’objet d’une procédure judiciaire, la période entre la date d’introduction de l’action et le jugement définitif n’est pas prise en compte dans la détermination de la durée de détention du bien.
Le gouvernement s’est rendu compte que les ventes de terrain étaient devenues plus rares. Ce qui impactait à la fois les recettes fiscales et l’évolution de l’immobilier. «Après la hausse du taux d’imposition sur les cessions, de nombreux propriétaires terriens s’abstenaient de vendre leurs terrains pour éviter de payer un impôt équivalent au tiers de la plus-value. C’est particulièrement vrai pour les héritiers qui se retrouvent propriétaires d’un terrain acheté par leurs parents il y a parfois plusieurs décennies», explique le PDG d’une société de promotion immobilière.
La perspective de verser au Trésor le tiers de la plus-value sur la vente d’un terrain explique l’existence de nombreux biens non bâtis, parfois dans des quartiers huppés. Dans le même temps, les promoteurs immobiliers se plaignent de la rareté du foncier qui pénalise leur activité.
«Le poids de la fiscalité génère une forte pression sur le foncier et contribue en même temps au renchérissement des prix. Ce qui ne permet pas de construire des appartements abordables», signale un promoteur immobilier.
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a régulièrement réclamé dans le cadre des projets de loi de finances de revenir sur le barème d’imposition qui porte préjudice au secteur. Le gouvernement a rétorqué qu’il va attendre d’évaluer l’impact de la grille à trois tranches avant de prendre une décision. Trois ans plus tard, il s’est rendu compte que le réaménagement de la fiscalité du foncier n’a pas eu les résultats escomptés.
D’ailleurs, pour contourner l’impôt, certains propriétaires recouraient à des subterfuges récurrents en multipliant les donations entre ascendants et descendants exonérés de l’IR pour remettre les compteurs à zéro.  A cela s’ajoute la prévalence du black dans les transactions. La réduction du taux pourra-t-elle atténuer le phénomène?
En plus d’être non productif, le barème actuel perturbait les business plans des promoteurs immobiliers. «Dans le schéma actuel, nous sommes doublement pénalisés par l’impôt sur le foncier. Lorsque nous achetons un terrain pour le lotir, les procédures administratives sont parfois trop longues. Du coup, nous ne pouvons pas savoir à quelle échéance nous pourrons revendre les lots. Et plus la durée de détention du bien est longue, plus l’impôt est lourd», explique un promoteur.
La révision de l’IR sur les profits fonciers devrait se traduire par une nouvelle dynamique dans l’immobilier et générer des recettes fiscales supplémentaires sur les cessions de terrain, et par ricochet les ventes de biens immeubles.
Par : Hassan EL ARIF http://www.leconomiste.com/article/1019110-projet-de-loi-de-finances-une-flat-tax-sur-les-ventes-du-foncier-urbain