Les propriétaires de locaux commerciaux, souvent désavantagés par rapport à leurs locataires, sont dorénavant en droit d’espérer un traitement plus équitable avec la nouvelle loi 49-16 sur le bail commercial, entrée en vigueur le 11 février dernier, après un délai de transition de 6 mois. Cette nouvelle réglementation comprend en effet plusieurs dispositions de nature à mieux protéger les intérêts des propriétaires. Pour n’en retenir que les plus importantes, les règles sont désormais plus claires quand il s’agit d’indemniser un locataire pour récupérer son local. Ce dédommagement se fait à hauteur de la valeur du fonds de commerce qui est elle-même désormais déterminée sur la base des 4 dernières déclarations fiscales, des dépenses engagées pour les améliorations et les modifications réalisées dans le local, des éléments perdus du fonds de commerce et, enfin, des frais de déménagement.
Avec cette nouvelle disposition, ce sont désormais les locataires qui pourraient être désavantagés. Un locataire en phase de démarrage de son activité ne sera nécessairement indemnisé que modestement, proportionnellement à des revenus, par la force des choses, encore faibles. Autre exemple évoqué par les professionnels, les locataires qui se livrent à de la sous-déclaration pourraient subir un retour de bâton puisque leur indemnité d’éviction sera calculée sur la base de leurs revenus dépréciés. Le propriétaire n’a même pas à s’acquitter de l’indemnité d’éviction dans certains cas. Le bailleur en est dispensé en cas de défaut de paiement de 3 mensualités et plus, de transformations non autorisées du local et de changement d’activité opéré sans son consentement. Le propriétaire n’a pas non plus à dédommager le locataire lorsque celui-ci ferme le local pendant au moins 2 ans induisant une perte de la clientèle et de l’achalandage. D’autres cas prévus par la loi concernent le risque pour le local de tomber en ruines en raison d’un défaut d’entretien attribué au locataire ou encore la violation d’une clause contractuelle interdisant la sous-location. De plus, la loi fixe des délais clairs aux locataires appelés à restituer leurs locaux. À compter de la mise en demeure, l’occupant dispose de 15 jours, si le motif est le non-paiement du loyer ou si le local menace de tomber en ruines. Le délai monte à 3 mois dans les autres cas. Si le locataire ne s’exécute pas à l’expiration du délai légal, le bailleur a le droit de saisir la justice.
Les agences immobilières espèrent une reprise du marché du locatif
En théorie, tout cela annonce une rupture avec des situations invraisemblables, rapportées par les avocats. Les propriétaires dans leur plein droit sont en effet légion à devoir patienter jusqu’à 2 ans pour reprendre possession de leur bien. Tout aussi nombreux sont les cas de biens abandonnés par leur locataire, avec des loyers non acquittés, auxquels le propriétaire ne peut accéder sous peine d’être poursuivi pour violation de propriété d’autrui.
Pour sûr, les propriétaires ne sont pas insensibles aux nouvelles garanties que leur apporte la loi, même si les dispositions du nouveau cadre restent encore peu connues, notent les professionnels. «Nous constatons que les propriétaires sont globalement rassurés par les nouvelles dispositions prévues», explique Cédric Elsener, directeur général de l’agence immobilière Maroc Immobilier Capital. L’effort de prospection commerciale des intermédiaires dans l’immobilier en devient plus facile. Les propriétaires de locaux qui préféraient les laisser inoccupés par le passé sont désormais plus ouverts à la mise en location. «Même les détenteurs de biens qui n’envisageaient que la vente s’orientent aujourd’hui vers la location», expliquent les professionnels. Partant de là, il y en a qui commencent à parier sur une dynamisation progressive du marché des locaux commerciaux. Jusqu’à il y a peu, au vu des risques qui entourent la location, les propriétaires avaient pris l’habitude de réclamer des garanties de plus en plus importantes, allant jusqu’à un an de loyer, selon les professionnels. «Cela décourage les locataires et limite les transactions sur le marché», justifient-ils. Avec des propriétaires plus en confiance la situation pourrait changer.
Les juges ont tendance à protéger les locataires
Mais les avocats recommandent de ne pas aller trop vite en besogne. Selon eux, pour qu’il y ait véritablement changement, il faut aussi qu’un changement d’approche intervienne au niveau des tribunaux, ce qui est loin d’être gagné dans l’immédiat. «Plusieurs contraintes empêchent encore de prononcer l’exécution d’une grande partie des jugements d’expulsion», explique Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca. «Dans ces cas, les magistrats prennent systématiquement en compte des paramètres extra-juridiques se rapportant à la situation sociale du locataire», explique le professionnel du droit. Et comme les litiges entre les locataires et les bailleurs sont perçus comme une lutte du pot de terre contre le pot de fer, on cherche souvent à ménager les premiers, est-il souligné.
A cela s’ajoute, selon les avocats, le fait que les magistrats sont poussés par les autorités à éviter le plus possible de prononcer des expulsions qui peuvent être source de troubles à l’ordre public. En somme, au-delà de la loi, c’est un changement de mentalité au niveau des tribunaux qui doit s’opérer pour que les propriétaires jouissent d’une réelle sécurité.
• Les centres commerciaux retombent sous le coup d’une loi vieille d’un siècle
La nouvelle loi 49-16 exclut de son champ les locaux loués au sein de centres commerciaux. Ceux-ci sont désormais régis par le Dahir des obligations et contrat, tel que le précise l’article 37 du nouveau cadre. Autrement dit, la loi qui prévaut pour les locaux au niveau des centres commerciaux est celle des parties, explicite Selma Belkhayat, deputy managing director, au sein de la société de conseil en immobilier professionnel, AMS Morocco. Ce régime a ses avantages, mais il soulève aussi des questions. «Cela permet une grande liberté contractuelle dans la mesure où la loi des contrats n’est pas aussi rigide que la loi sur les baux commerciaux, ce qui est un grand atout pour la gestion de centres commerciaux où le bailleur doit pouvoir imposer des règles de fonctionnement communes qui vont au delà de ce qui est généralement prévu dans un bail commercial (horaires d’ouverture et de fermeture, exigence de qualité vis-à-vis du merchandising des locaux…)», explique Mme Belkhayat. Par contre, une question relative aux délais de procédure reste en suspens. Pour les litiges concernant les locaux en centre commercial, il faudra faire appel aux principes généraux de droit en référé pour toute action en justice, notamment pour récupérer un local en cas de non-paiement. «Le principe est reconnu, mais on ne sait pas encore comment les magistrats vont réagir à cette nouvelle disposition qui bascule les malls vers un régime très ancien (datant de 1913) qui n’a pas été appliqué aux baux depuis un siècle environ», informe Mme Belkhayat.
REDA HARMAK

La nouvelle loi sur le bail commercial commence à rassurer les propriétaires