Après les avocats, notaires et adouls, c’est désormais aux agents immobiliers de se joindre à l’effort de lutte contre le blanchiment de capitaux. Le ministère de l’Habitat a émis un arrêté astreignant ces professionnels à une obligation de vigilance dans un secteur à haut risque.

Qu’est-ce qu’un agent immobilier ? Il s’agit de “toute personne physique ou morale qui fournit, de façon habituelle ou professionnelle, des services pour le compte d’autrui, liés à l’achat ou à la vente d’un immeuble ou à la participation à celui-ci”. Publié au Bulletin officiel du 19 janvier, l’arrêté définit ainsi une profession qui ne bénéficie, pour l’heure, d’aucun cadre juridique précis.

Le texte du ministère de l’Habitat vient en application de la loi 43-05 relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux. Cette loi inclut les “agents et intermédiaires” immobiliers dans la liste des professions assujetties à des devoirs spécifiques.

Un dispositif interne anti-blanchiment

Les agents devront adopter un dispositif interne de veille et de contrôle permanents, basé sur la gestion des risques liés au blanchiment de capitaux et au financement du terrorisme. Ce système doit couvrir les relations d’affaires, les clients habituels et occasionnels.

La même obligation s’étend aux “bénéficiaires effectifs”. Autrement dit, et entre autres, aux “personnes physiques qui possèdent ou contrôlent en dernier ressort le client ou la personne physique pour le compte duquel les opérations sont effectuées”. Cette disposition sera facilitée par la création annoncée d’un registre national listant ces personnes.

En substance, le dispositif de veille devra s’appuyer sur une évaluation continue et actualisée des risques internes. Les clients devront être acceptés en tenant compte de ces risques, ce qui induit des mesures pour leur identification, ainsi que toutes les parties impliquées dans les transactions. Lesquelles doivent faire l’objet d’un suivi minutieux. Tout soupçon doit être déclaré à l’Autorité nationale du renseignement financier.

Avant d’entrer en relation d’affaires ou de conclure une transaction, même si celle-ci est occasionnelle avec un client potentiel, l’agent immobilier devra préparer une fiche d’information au nom de ce client sur la base des données contenues sur les pièces d’identité délivrées par une autorité marocaine qualifiée ou un organe étranger reconnu.

Ces documents doivent être valides et porter la photo du client. L’arrêté fixe la liste de ces données consignées dans la fiche, selon que le client soit une personne physique ou morale.

Les clients à risque

La prudence est particulièrement de mise pour les clients jugés à “risque élevé”. Il s’agit, notamment, des personnes jugées comme tel par l’agent lui-même, qui s’appuiera sur les données incluses dans leurs formulaires et les fiches d’information. Mais aussi, plus généralement, les étrangers non résidents, les associations à haut risque ainsi que les ressortissants et sociétés de pays sur lesquels le GAFI recommande une “vigilance renforcée”.

Dans ces cas, l’agent immobilier doit recueillir des informations supplémentaires sur le client, sur les raisons des opérations réalisées ou envisagées, mais aussi sur la source de l’argent ou des biens de l’intéressé. S’il s’agit d’une agence personne morale, l’accord de l’organe sera obligatoire avant d’entamer toute relation d’affaires.

Les opérations douteuses

L’agent immobilier sera tenu de fixer, pour chaque catégorie de clients, des seuils concernant les opérations qui sont réalisées, de sorte que les dépasser conduit à considérer les opérations comme inhabituelles.

L’agent immobilier devra ainsi s’assurer que les opérations réalisées par ses clients sont “parfaitement cohérentes” avec sa connaissance de ses clients, de leurs activités, de la nature des risques qu’ils représentent et de l’origine de leurs fonds.

Les opérations qui doivent faire alerter un agent immobilier sont celles qui ne “semblent pas avoir un objectif légitime apparent” ; celles impliquant des “frais totalement différents des opérations habituelles du client” ; celles qui se déroulent “dans des circonstances d’une complexité inhabituelle”.

Toute opération jugée “inhabituelle”, “complexe” ou “suspecte” doit être signalée au ministère de l’Habitat. Si cette démarche est de nature à “éveiller l’attention du client”, l’agent peut s’y soustraire, tout en déposant une déclaration de soupçon auprès de l’ANRF.

L’agent immobilier devra fournir annuellement au ministère de l’Habitat, et au plus tard trois mois après la clôture de l’exercice comptable, un rapport sur le dispositif de vigilance et de contrôle interne ainsi que sur les activités de contrôle réalisées.

En cas de manquement à son devoir de vigilance, l’agent engage sa responsabilité

L’arrêté parle bien d’obligations. Une notion qui implique des sanctions en cas de manquements. L’agent peut ainsi encourir une sanction pécuniaire pouvant atteindre 1 million de dirhams. Sans préjudice de sanctions pénales plus graves.

La sanction pécuniaire est, le cas échéant, prononcée par le ministère de l’Habitat. Ce département assure les missions de supervision et de contrôle sur ces trois professions. Ces décisions sont susceptibles de recours devant le tribunal administratif.

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Douze ans ! c’est la durée qui a séparé la promulgation du code des droits réels (2011) de sa traduction officielle en langue française. Cette version a été publiée début janvier au bulletin officiel, mettant fin à des années d’attente.

L’événement est salué par la communauté des juristes et par les milieux d’affaires. Le code encadre le droit des biens, de la propriété (et ses démembrements), des sûretés réelles…Un texte stratégique pour la promotion de l’investissement, domaine que le Roi Mohammed VI érige en priorité.

Le code des droits réels est la “Constitution” des transactions immobilières. C’est aussi ses failles que les “prédateurs fonciers” ont, pendant des années, exploitées pour s’accaparer des biens d’autrui. Avec, majoritairement, des victimes parmi les MRE ou des étrangers. Pour ces catégories, l’existence d’une version française n’est pas un gage absolu de sécurité, mais permet de limiter les soubresauts liés à la méconnaissance de démarches engageantes et décisives (l’acquisition d’un bien, les hypothèques etc.).

Pourquoi traduire ?

Mais si cette publication est qualifié “d’événement”, c’est surtout “en raison du caractère tardif de la publication d’une traduction officielle du Code des droits réels (CDR) dont l’importance, à plusieurs titres, n’a pas besoin d’être démontrée”, note Me Mahmoud Hassen, avocat et professeur de droit.

” La parution de sa version en langue arabe date depuis le 24/11/2011. Sa traduction officielle en langue française vient de paraître au BO du 5 janvier 2023 , avec un retard supérieur à 12 ans. C’est ce retard injustifié qui préoccupe tous les acteurs”, ajoute notre interlocuteur

La traduction n’est pas un luxe. Elle “est nécessaire pour permettre aux acteurs économiques et juridiques à l’étranger, d’accéder en toute connaissance de cause aux normes législatives et réglementaires”, poursuit Me Hassen. Il s’agit d’éviter “les risques éventuels d’une discordance qui pourrait résulter des traductions officieuses”.

“La traduction permet également aux services consulaires du Royaume de mieux assumer leur rôle, pour délivrer, un certificat de coutume, à partir d’une traduction officielle d’un texte juridique”.

Le code des droits réels débloqué, d’autres en stand by

D’autres traductions sont en attente, et pour des textes non moins importants. L’un d’eux touche aux libertés : le code de procédure pénale. La loi publiée en 2002 n’a jamais fait l’objet d’une version en langue étrangère. Ce statut quo (de 21 ans!) semble être un choix délibéré. Le même code s’apprête à subir une profonde refonte. Au sein du Secrétariat général du gouvernement – Service de l’interprétariat, on attend la promulgation de la nouvelle loi pour l’assortir d’une version en langue étrangère.

Mais comment expliquer qu’un texte comme la loi sur l’arbitrage n’ait pas fait, à ce jour, l’objet d’une traduction officielle  ? Cette loi est, certes, relativement récente (publié au en juin 2022), mais elle est au centre de la politique étatique de promotion de l’investissement.

“Ce retard n’existait pas avant. Une traduction en langue française et en langue espagnole paraissaient au BO parallèlement à la publication de la version en langue arabe. Celle-ci faisant naturellement foi devant les juridictions. Toutefois cette règle ne justifie pas un tel retard pour publier une traduction officielle au BO”, déplore Me Hassen.

Mieux vaut tard que jamais ? “Ce proverbe ne dispense pas les services administratifs concernés d’examiner les motifs de ce retard, qui s’est accumulé ces dernières années, pour faire en sorte de l’éviter dans l’avenir et de penser également à prévoir une édition spéciale du BO en anglais pour faire connaître, d’une manière plus large, le système juridique du Royaume”, répond le juriste qui exerce et plaide au Maroc, en Tunisie et en France.

L’enjeu est de taille : “faire activer la publication des traductions officielles des textes juridiques permet une ouverture plus large sur l’extérieur, et met les partenaires étrangers en mesure de mieux accéder au droit marocain”.

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La décision fait débat dans les milieux juridiques. D’abord parce qu’elle casse le mythe de la promesse de vente par acte authentique. Mais surtout, car elle pourrait saborder des années de lutte contre la spoliation immobilière.

La Cour de cassation devait se prononcer sur un litige autour de la cession d’un terrain agricole. Les faits sont des plus usuels : deux parties ont conclu une promesse de vente qui n’a pas débouché sur un contrat définitif. L’acheteur, qui avait versé un acompte, saisit le juge d’une action pour parfaire l’opération et l’inscrire à la conservation foncière. Manière de contraindre le vendeur à exécuter sa partie du compromis, sous réserve, pour l’acheteur, de verser le reste du prix auprès du tribunal.

Seulement voilà, le requérant sera débouté en première instance et en appel. Motif : le compromis a été établi par acte sous seing privé (contrat dressé par les parties elles-mêmes sans l’intervention d’un officier public). Et que de ce fait, il ne respecte pas les formes énoncées par le Code des droits réels (CDR).

Acte authentique : obligatoire pour la vente définitive, facultatif pour le compromis

En substance, l’article 4 du CDR dit que “tous les actes relatifs au transfert de la propriété ou à l’établissement, au transfert, à la modification ou à l’annulation des autres droits réels doivent être dressés, sous peine de nullité, dans un acte authentique ou dans un acte à date certaine, rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation”. En se fondant sur ce texte, les juges des deux degrés de juridiction ont déclaré “nuls” le compromis en question.

Mais l’acheteur se pourvoit en cassation et, là, revirement. “Le compromis de vente est un simple engagement pour la conclusion d’un contrat de vente. Il se limite à la réalisation des conditions et obligations réciproques des parties qu’il contient, et dont l’exécution conduit à la conclusion d’un contrat définitif qui, le cas échéant, doit être conforme à l’article 4 du Code des droits réels”, rétorque la plus haute juridiction du Royaume.

Autrement dit, l’obligation d’un acte authentique ne vaut que pour la vente définitive. La promesse est possible, au choix des parties, mais rien n’y oblige du point de vue juridique. Et pour cause, le compromis ne génère qu’une “obligation personnelle”, et non un droit réel, estiment les sages. Pour la Cour de cassation, les deux décisions préalables avaient eu tort d’annuler un acte valable.

Une aubaine pour les spoliateurs ?

“On vient de souffler un nouveau procédé aux mafias de la spoliation immobilière !”, s’insurge un avocat sur un ton ironique. “Certains seront tentés d’utiliser cet arrêt pour ouvrir de faux contentieux de pré-notation et en perfection de vente”, ajoute notre interlocuteur. C’est la même action utilisée dans le dossier cité plus haut, sauf que là, cela pourrait être utilisé de mauvaise foi.

Sollicité par nos soins, un autre juriste tire la sonnette d’alarme. “Cet arrêt ouvrira les portes à d’éventuelles guerres judiciaires pour prouver qui a signé quoi, quand et devant qui “, estime Me Ali Ou-Yacoub, notaire à Marrakech.

Un acte sous seing privé offre moins de sécurité juridique, car plus aisément falsifiable. “Une promesse sous seing privé faite par le faux de signature peut donner lieu à des jugements ayant la force de la chose jugée au profit des spoliateurs. Au moment où le propriétaire conteste sa signature, l’acquéreur aura déjà déposé le prix séquestré au tribunal, et demandé l’inscription de la vente à la conservation foncière.”

“Le problème ne s’arrête plus au niveau des promesses sous seing privé. Il risque de s’étendre aux procurations qui serviront à signer lesdites promesses”, poursuit Me Ou-Yacoub. Le sujet des procurations est une autre paire de manches. “C’est un vrai calvaire. Le Conseil national de l’ordre des notaires ne cesse de demander l’instauration d’un registre national des procurations dont la rédaction devrait être la responsabilité exclusive des professionnels, dont les notaires, les adouls et les avocats.”

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