Les mécanismes de financement de l’immobilier sont très attendus par le marché.
La circulaire de Bank Al-Maghrib, homologuée par le ministère des Finances, définit les règles de fonctionnement de trois sources de financement de l’accès à la propriété: Mourabaha, Ijara, Moucharaka (voir L’Economiste n°4974 du 06/03/2017).
â–  Mourabaha: Un prêt immobilier «participatif»
Le principe de ce type de crédit consiste pour une banque participative à acheter un bien immeuble auprès d’un promoteur immobilier et à le revendre à un client moyennant une marge bénéficiaire convenue à l’avance et inscrite dans un contrat. Dans ce schéma, l’on ne parle plus de taux d’intérêt. Une fois précisé par écrit, le montant de la marge ne peut faire l’objet de modification, contrairement à un taux variable dans le cas du crédit classique.
Le client peut rembourser soit en un seul paiement, soit par tranches jusqu’à épuisement du prêt comme dans un prêt classique. Pendant la durée du crédit, la propriété fait l’objet d’une hypothèque au profit de l’établissement de crédit.
A l’image du crédit immobilier classique, le remboursement partiel ou intégral par anticipation est possible conformément aux conditions prévues dans le contrat. La circulaire de Bank Al-Maghrib indique que la banque «peut renoncer à une partie de sa marge bénéficiaire, mais à condition que cela ne soit pas précisé dans le contrat relatif au crédit». Le législateur a même intégré dans le texte que la banque doit obligatoirement préciser sur le contrat «qu’elle n’est pas tenue de renoncer à une partie de sa marge bénéficiaire en cas de remboursement anticipé».
â–  Ijara: Un produit similaire au leasing
Ijara est un outil de financement similaire au leasing et qui permet également de financer l’achat d’un bien immeuble. A l’image de Mourabaha, la banque achète un logement auprès d’un promoteur immobilier et le loue à un client moyennant une redevance négociée entre les deux parties. Le cas échéant, le client devient propriétaire au terme d’une durée prévue dans le contrat.
Comme dans le cas de Mourabaha, le prix d’achat comprend les différents frais liés à la transaction. Le montant de la redevance locative peut varier en fonction d’un indice qui reste à déterminer: l’indice du coût de la vie, le taux d’inflation…
Un client peut résilier un contrat de bail (Ijara), à condition de s’acquitter de l’ensemble des mensualités qui restent dues. La loi 31-08 sur la protection du consommateur, dans ses dispositions relatives aux remboursements par anticipation, ne s’applique pas encore aux banques participatives. Des amendements sont en cours. Pour rappel, cette loi prévoit qu’un débiteur peut rembourser par anticipation plus de 10% du crédit moyennant le paiement d’une pénalité de 2% du capital restant.
â–  Moucharaka: Un capital investissement participatif
C’est un mode de financement qui rappelle les fonds d’investissement et qui permet également d’accéder à la propriété immobilière, l’acquisition d’un siège, d’une clinique… Dans le cas d’un bien immeuble, le concept consiste pour une banque participative à acheter une propriété meuble ou immeuble à hauteur d’un pourcentage convenu avec un client et de lui louer la partie dont elle est propriétaire. A l’image d’un fonds d’investissement, l’organisme financier se retire au terme d’un horizon connu d’avance.
â–  Qu’est-ce qu’on entend par prix d’achat?
Le prix d’acquisition du bien immeuble comprend notamment les droits d’enregistrement, les droits de conservation foncière, la taxe notariale, les frais de notaire… Le tout étant à la charge du client final. La loi de finances 2016 a prévu des dispositions fiscales dédiées aux biens financés par les banques participatives pour éviter le renchérissement de ce type de financement, notamment un droit d’enregistrement fixe de 1.000 dirhams, la déduction fiscale de la rémunération à l’image des intérêts dans le cas du crédit classique… Les droits de conservation foncière ne sont plus défrayés qu’une seule fois par l’acquéreur.
Une caution en guise de gage
Parmi les particularités du financement participatif en comparaison avec le crédit bancaire classique, le dépôt d’une caution provisoire, assortie d’un engagement ferme du client à acheter ou louer un bien. C’est ce que le législateur appelle «Hamich Al Jiddiya». La caution a pour objectif de garantir à la banque que le client tiendra son engagement. En cas de désistement pour une quelconque raison, le bien est revendu par la banque. La caution servira à couvrir une éventuelle moins-value. Lorsque la transaction est conclue, la caution est libérée. Bank Al-Maghrib devra encore en fixer le niveau par rapport au prix du bien à financer.
Hassan EL ARIF
http://www.leconomiste.com/article/1009313-banque-participative-les-mecanismes-de-credit-immobilier